文/住浙网研究员 艾维

最近，国内房地产市场时常“翻烙饼”，情况变得复杂。典型的像沈阳，悄悄放松购房限制，然而被媒体曝光，又缩回去了。

上周三，嗅觉灵敏的资本市场忽然来了一次“管涌”：房地产板块大涨，与地产相关的股票不少封了涨停甚至是20cm的“大长腿”。

短暂行情来去倏忽，只是“一日游”。各种猜测，只因央妈近来“笑容”很温暖。

回到杭州楼市，分化愈加明显。这种分化，既体现在新房和二手房，同样体现在新房销售的不同板块。不愁卖的，像汀云上府、星创城摇号连人才都要拼社保；有的已经上了分销、全民经纪，甚至喊出了“卖一套房中介可得30万”。

各种“暗流涌动”，怎一个乱字了得。

PART 1

来自不同渠道的消息，眼下各大房企无心拿地，精力和资源都在向自家的美元债券倾斜。

上周，有媒体报道投行高盛的投资组合管理团队正在抄底买入中国房企债券。在高盛看来，中国高层释放的信号已经明确，个别房企风险事件引发的传染风险被高估了，地产债券市场初步迎来久违的暖意。

在抄底恒大债券的行动中，美国不良资产投资公司马拉松资本、全球最大的资产管理公司贝莱德以及汇丰资管、瑞银资管等境外资本均已参与其中。 

事实上，不只高盛参与了抄底中国房企债券。各家房企也在集中“子弹”，以三折四折的价格回购自己的美元债券，这个折扣力度，很像是房企在过“双11购物节”。

不要被“躺平”的恒大、花样年给蒙住了双眼，不少房企账上资金仍有腾挪余地。即便像融创，孙宏斌也自掏腰包，借钱给公司纾困。

11月14日晚间，融创中国公告称：孙宏斌先生将自有资金4.5亿美元（折合人民币约28.7亿），提供给本集团使用（无息借款形式），以支持集团经营发展。

公告里面没有明确这笔资金的具体用途，研究员觉得，孙总此举甚是高明，可以“一石三鸟”之用：其一，在不少房企信用濒临“破产”的当下，孙宏斌这波操作，起码是给了市场一些信心，且有利于融创配股。新一轮的带头大哥，呼之欲出；其二，给自己建立了口碑，要比至今一毛不拔的恒大创始人显得更有情义，更厚道，能赢得投资人的心；其三，此时用这笔钱回购融创的美元债，能放大两倍的效应。到了可以喘息时，从公司账上再还给个人就是了。

回头看，这是头部房企释放的一个重要风向标，表明“至暗时刻”将要过去，黎明的曙光就要来临。

据媒体统计，今年截至11月9日，包括正荣地产、新城控股、金辉控股、建业地产、阳光城、融信中国、祥生控股、旭辉集团、中国金茂、中国奥园在内的超20家房企进行了美元债的回购，回购次数超过100次。

PART 2

从股债双杀，到股债齐涨；从评级看衰，到境外抄底，中国房地产正迎来一次关键的转折。

在A股和港股，近期地产股“春风拂面”。

港股市场，在利好之下，相较低点融创中国（01918 HK.）最多录得了50%的反弹，孙宏斌自掏腰包借钱给公司，在昨天成交放出天量，市场分歧也在加大。

同样，风波“漩涡”中的恒大物业股价也有40%的反弹。

在A股，上周四的房地产板块是这样的——

保利发展封板，连万科都差一点涨停！此外，一些受传言困扰房企的资本市场表现也给力：

尚在生存线上挣扎的泰禾集团，股票涨停了！此前陷入债务危机的阳光城，股票涨停了！传出要被迫卖掉奥园健康缓解债务危机的中国奥园，股票上涨了15.7%！ 

春江水暖鸭先知。

10月15日，央行新闻发布会上提到“房贷供需关系将回归正常、部分金融机构对央行政策存在误解”等关键词。

10月20日，在2021年金融街论坛年会上，国务院副总理刘鹤作书面致辞时强调：“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”

同时，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜也在年会上演讲，对过去一段时间的信贷紧缩政策提到了“矫正”一词。

“在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。”

11月12日，央行、银保监会、证监会分别召开会议，传达学习六中全会精神，主要涉及到货币政策、房地产、注册制等方面。其中，关于房地产的表态延续了9月份以来的“维护基调”——

央行强调，坚持稳健的货币政策，做好跨周期设计，统筹考虑今明两年政策衔接，更好支持消费投资恢复，抑制价格过快上涨，促进经济社会高质量发展。坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张，维护房地产市场平稳健康发展。   

维护房地产市场平稳健康发展，蕴含着丰富的寓意。 

前日，央行发布最新一期的个人住房贷款统计数据：截至2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

央行的喊话，立竿见影。

PART 3

随着高层以及央行领导频频发声，浙江省金融“松绑”迹象明显；在维稳的大背景下，省内部分地区银行放宽信号已然出现。

回顾》》10月25号稿子

10月，各地陆续启动了第三轮集中供地。包括一部分原本没有“三批地”计划的城市，譬如杭州。

相比此前，最为鲜明的特征就是集体降低了土拍门槛。

下调保证金，苏州将第三轮土拍地块保证金比例下调至30%，土地款首付比例由60%下调至50%；

允许组建联合体，南京取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求；

提高参与房企的利润，包括降低起拍价和提高新房限价，杭州如此双管齐下，将二轮土拍流拍的土地重新制定起拍价，相较之前下降明显；南京则提高了限价。

还有诸如取消配建，降低房企资质，等等。换句话说，以前为防止土地市场过热而制定的条条框框取消了。显然，地方政府已经感受到了二轮土拍大量流拍造成的财政压力，转而主动向房企示好，意在恢复他们的拿地信心。

对于一些尚有能力拿地的房企譬如保利、中海、万科、绿城这样的企业而言，是个绝佳的机遇。

PART 4

说回杭州楼市，新房“触底”是大概率了。好房研究院的数据显示，前2周新房摇号中签走低，其中5个盘有房户要拼社保；二手房降价逐渐回稳。触底后能否“反弹”，则有待观察，一个风向标要看本周四的“三批地”勾地情况。

这次杭州加快了地块“上架”脚步，推出10区共计51宗涉宅地（含1宗人才租赁用地），总出让面积约252万㎡。量大质优、恢复勾地、利润加厚等都是本次预公告的看点。

然而，上周却传出了让人担心的消息：51宗宅地缴纳预约申请保证金截止时间顺延8天，从10号延至18号17点。

显然，“三批地”勾地情况不容乐观！因此杭州土地主管部门又给了房企8天的考虑时间。

好地研究院认为，因为土拍是在12月进行，算上一个月的缴款期，这部分的资金可以纳入房企来年的拿地预算中。原本1月份是房企的补仓拿地高峰期，现在前置到上一年12月。这跟天猫把“双11”提前到11月1号，差不多是一个意思了。

勾地结果如何，是高兴还是忧虑，再等两天就会出结果。

这个风向标，不仅决定了明年杭州新房的供应量，更是在信心传导链上，是否给予“看好杭州”一个重要的启发。

这一仗，兹事体大。