文/住浙网研究员  艾维 

上周五，地产界发生了一件大事。恒大的另一只靴子总算落地了。

12月3日，恒大在香港联交所发通告，称“公司收到要求履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知。”“鉴于目前的流动性情况，公司不确定是否拥有充足资金继续履行财务责任。公司将积极与境外债权人沟通，为所有利益相关方制定可行的境外重组方案。”

一股“准备死给你看”的味道扑面而来，有木有？

PART 1 

实际上，恒大的理财产品不能刚性兑付，引爆了第一阵雷。此后，由于恒大天量的负债规模，应该能判断债务违约迟早要来。 

之前，许家印通过变卖筹得了大约70亿现金，并在最后时间偿还了美元债利息，大雷引而未发。但是该来的总会来。毕竟，一个信用评级几近垃圾、作为广告牌效应的恒大足球队“树倒猢狲散”，有理性判断的人都知道，恒大目前能争的，就是一个“体面”。

无论如何，“3个锅盖10个锅”的游戏已经玩不下去了。此次违约算是“靴子落地”。

作为曾经的宇宙级房企，以及美元债背后的各方角力，这件事带来的“风暴”却不小。

恒大通告发布当天，广东省政府就发出通知：12月3日，中国恒大集团在香港联交所发布了无法履行担保责任的公告，广东省政府对此高度关注，当晚立即约谈了中国恒大集团实控人许家印。应恒大地产集团有限公司请求，为有效化解风险，保护各方利益，维护社会稳定，广东省政府同意向恒大地产集团有限公司派出工作组，督促推进企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。

一家地产企业因为一笔2.6亿美元的担保义务无法履行，中国人民银行、中国银保监会和中国证监会一起发文，就此事件向市场发表官方态度，相当少见。而且，从企业发布公告到三个中国最高行业监管部门发文，仅间隔短短半天时间。密集发文是在20点到22点22分之间，标准的周末下班时间。

只有一种可能，央行、银保监会、证监会对此早有准备，提前做了预案。

PART 2 

一家房企违约，何以导致如此庞大的国家金融监管阵容发声。 

首先，恒大负债金额惊人，据说达到2万亿，真实数字恐怕谁也说不清。以及，今年以来不止恒大一家出现违约，花样年、新力、当代、奥园都有违约发生，其他一些房企也面临不同程度的流动性危机。 

危机汇总到一起，有可能引发系统性金融风险。 

好在，银保监会发文称：恒大集团全部债务中金融债务占比约三分之一，结构比较分散，其金融投资数额很小。因此，不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。

央行发文称，“短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。” 

特别值得注意的是，银保监会在对恒大的发言里谈到： 

“现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款，并购贷款……” 

划重点！这句核心是“改善性住房按揭需求”，而且冠以“重点满足”的强调语！

银保监会上一次提到房地产，应该是9月29日的“两个维护”——金融机构要按照法治化、市场化原则，配合有关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。 

比较银保监会两次发言，前次只说了维护市场平稳健康发展，语言比较官方、笼统。后一次指向性更明确，提出了“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”以及“合理发放房地产开发贷款”和“并购贷款”。 

这意味着，银保监会给全国银行发布指令，给购房者和开发商合理需求放贷。

2019年，央行、银保监会等为房企融资设置了“三道红线”，房企若要贷款，必须符合“红线黄线绿线”的要求。

2020年的最后一天，央行出重拳，针对银行的“房地产贷款规模占比”设置了“两条红线”。这两道红线分别为“房地产贷款占比上限”和“个人住房贷款占比上限”，放给个人的住房按揭也念紧箍咒。 

此番银保监会的表态，可以理解为，2年来陆续执行的这五条“红线”，有了松动的迹象。当然，针对购房者一端的房贷合理需求会更优先得到满足。

Part 3 

上周五下午，李总理在会见国际货币基金组织高层时表态“保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，适时降准”，让市场相当振奋，并期待着在上周日迎来这一重磅消息。 

结果没有……

不用着急，以央妈的执行力，大概率会在近期落地。12月15日，央行9500亿元MLF到期，可能会在此期间宣布降准置换。这对地产股、大消费均是利好，有望提振市场人气。

每年伊始，是各银行流动性最宽裕的时候，“子弹”充足加上政策面暖风频吹，捱过了苦日子的房企和上下游企业，会迎来一段相对舒心的日子。 

今天早市开盘，A股港股的地产股先涨为敬。房地产开发板块的保利、万科、金地均跳空高开。港股中，像融创、万科、龙湖同样高开，表现强劲。

国内房地产的“至暗时刻”，正在徐徐退去。当然，恒大除外。