文/住浙网研究员 华静

2018年3月，杭州市区商品住房实行摇号政策，随后，和家园·臻园打响摇号“第一枪”。

当年5月，位于余杭区良渚新城的融信澜天推出404套毛坯高层房源，均价18460.88元/㎡，最终收获11907组家庭登记，成为首个“万人摇”盘。

时光荏苒，转眼杭州商品住宅摇号政策已过去5年，共计产生了32次“万人摇”；但在法拍限购、限售升级等愈加严苛的楼市调控及复杂诡谲的行情之下，2021年仅建发金辉紫璋台与滨江博语华庭两个项目斩获“万人摇”。

在二手市场天量挂牌（传言已接近20万套），“小阳春”未来到的状况下（2022年一季度总成交未破万），这些曾经红极一时的“万人摇”项目还好吗？那些买到就赚百万的梦想又是否实现？

Part1

当“万人摇”已成往事

这5年，杭州楼市共计出现了32次“万人摇”，其中“万人摇”的峰值出现在2019年，共计产生16次，涉及11个楼盘。

这16个项目主要分布在三墩北、良渚新城、大江东、未来科技城等板块；2020年，随着新房限价松动上浮，一二手倒挂板块逐渐减少，万人摇次数仅6次。而除了“杀疯了”的超红盘远洋西溪公馆以外，其它几次“万人摇”都是曾经的老面孔。

西溪公馆的余震未消，杭州楼市开始采取一系列更为严格的调控措施，限售、购房社保门槛升级、摇号拼社保......

房住不炒，政策高压下，杭州楼市也逐步归向理性，在二手市场大滑坡的背景下（自2021年3月开始，杭州二手房成交量出现7连跌），2021年“万人摇”次数降至冰点，仅建发金辉紫璋台、滨江博语华庭2次，被赋予重望的种子选手，如亚运村、和品、彩虹轩等，由于各种原因未能晋身万人摇。

由于社保入围机制的开启，“万人摇”渐行渐远，偶有限售项目出现，也是寥寥，五六千组已是高位数字了。

Part2

涨幅最大202%，赚了吗?

目前，除了极个别项目外，这32次万人摇中涉及的项目多数已交付。这些项目在楼市高热的节点也曾跑出过“天价”。

譬如一举斩下三次“万人摇”的中国铁建西湖国际城，最高网签价高达6.41万元/㎡，按照新房时期23254元/㎡的毛坯均价来计算，涨幅高达175%。

从4月的二手市场来看，20个万人摇楼盘中，位于良渚新城板块的融信澜天涨幅最高，涨幅高达202.72%。这也是这些万人摇板块当中，涨幅最高的一个。

住浙网制表（二手数据来源：手边找房）

按照开盘时18460元/㎡的毛坯售价来看，4年多的时间，房价从18460元/㎡最高跳涨到了55882元/㎡，翻了一番多。

除此之外，未来科技城板块的梧桐郡、三墩北板块的西湖国际城等，也是涨幅榜上的TOP级赢家，溢价均在150%以上。

不过，根据近期网签价格，这20个项目的成交价均有所回落，且落差不小。奥体神盘融信保利创世纪的跌幅近45%，从9万+速坠落至5万+。

奥体创世纪  

Part3

良渚、大江东，部分板块跌落神坛

部分板块凭借倒挂红利，还稍显强势，通过出手也还能攫取一定红利，另外一些板块就没这么幸运了。

投资客一度心心念念的大江东，部分代表楼盘已数月零成交，曾迈上3万+的大江东宝龙广场90天内仅成交一套，且网签价格还不到2万元/㎡；悦东方从高位的1万9左右回落至了1万5；龙湖江与城也在2字头试探，且90天内成交仅3套。这样的差价，算上资金成本，已经快到肉里头了。

“宇宙中心”未来科技城，可谓成也西溪公馆，败也西溪公馆。4月份西溪公馆仅有2套成交，网签价格分别为36420元/㎡（192㎡低层）及42843元/㎡（114㎡低层）。西溪公馆“拖累”整个板块：昔日笑傲的未科三兄弟难维持6万+；华夏四季、梧桐郡等几个楼盘的成交价相较于去年同期下滑了20-30%左右。

再看良渚新城，不仅中介门店接连倒闭，二手市场出现了“踩踏”。部分着急出货的业主，一再降低自己的心理价位。

未来城二期、三期（都是万人摇），4月至今两个项目加起来仅有1套成交，网签价距离高位近乎“腰斩”，未来城二期最高网签价为50599元/㎡，而最近一套网签价格为33471元/㎡；房龄更新的未来城三期最高网签价为54767元/㎡，而最近一套网签价格仅35732元/㎡。

据中介小哥介绍，目前像未来城三期89㎡三房两卫，即便好楼层，也就只能卖个310万；楼层差一点的，只能卖到280万了。去年6月前，未来城三期同样面积段，还能轻松卖上350万”。如此价差，令人唏嘘。

昔日的“万人摇”红盘由于投资客众多，急于逃出的“踩踏”力度加大。像融信澜天，目前有85套房源挂牌，降价房源高达38套，4月份至今的2套网签价最高为4万元/㎡。还在整改的板块标杆和光尘樾挂牌量也急剧上升，从年前的9套暴涨至如今的70余套，手边找房显示，至今网签纪录为零。

住浙点评

从住浙网一个个比对的数据来看，“万人摇”盘的红利确实存在，如果投资客手脚快，是能喝到头口水。但如今，大多数人还在“高不成、低不就”中徘徊，以时间换空间，期待着大行情回来。近期有些成交，像江与城、江湾城、滨沁公寓的个别案例，投资客只求及早抽身，算上资金成本，不亏就行。

都知道这批红盘的价值体现要这波投资客被“洗筹”干净了，但要市场消化这批房源，不知要等到啥时候。

可以预见，若等不到前年的大行情，这些“万人摇”板块的踩踏只会进一步加剧。