文/住浙网 艾维
作为中国房地产调控的“优等生”，本周苏州、南京相继松绑限购。昨天，网传宁波也有相应举措，不过，随之而来的是辟谣。
让子弹再飞一会儿。
正如研究员上篇文章所分析的，接下来，各地“因城施策”下的松绑会越来越多，但不是一限购就灵。央行发布的一季度数据也印证了这点。
PART 1
昨天，央行发布了一季度金融市场运行报告，关于房地产市场有关数据，主要集中在居民负债数据上。
一季度居民贷款增加1.26万亿（2021年为2.56万亿，同比下跌50.8%），其中短期贷款增加1934亿（2021年为5829亿，同比下跌66.82%）；居民中长期贷款增加1.07万亿（2021年为1.98亿，同比下跌45.96%）。
这三项关于居民贷款的数据中，可以重点关注短期贷款增加值，这是居民短期加杠杆的指标，潜台词是——当下居民敢不敢向银行借钱？如果对明天的还贷能力有信心的，借钱的“胆子”会大一些，反之则会谨慎。
从一季度数据来看，短贷的同比下滑幅度最大，原因一方面是受经济形势和疫情影响，居民真实消费意愿下滑，另一方面，在没有了去年房地产市场量价同步上涨带来的财富升值效应，大量的个人短贷意愿正在“去房产化”。
对于各地来讲，真不是好消息。
PART 2
了解这个背景，再来看各地频频松绑，是不是看得更明白了。好地研究院收集了近期各地松绑的种种做法，并汇成表格：
今年来各地限购限售政策调整详情
动静最早的是郑州，在3月初就出台了总计19条刺激楼市政策，其中包括鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房等变相放开限购。
最新的是苏州和南京。南京相对简单，放开了外地户口在六合区购房，而苏州值得说两句。
自2019年7月，苏州全市范围内实行分区限购。原政策要求，非本市户籍居民家庭最多可购买1套房，需提供3年内在苏州连续2年及以上纳税或社保证明。从昨天起，只要累计满2年即可。也就是说，断缴、补缴已经没有影响。
另外，外地人卖房后2年内无需社保或税单就可以直接购房。限购区域依然为苏州6大区+2县市，即姑苏、相城、吴中、新区、园区、吴江、昆山、太仓限购；张家港、常熟不限购。值得注意的是，外地户籍在相城区买房，除了提供2年社保或纳税证明外，仍然还需要积分满600分。
限售方面，市区二手房由原来的5年变成3年，从今天起执行，新房保持3年期限不变。张家港市商品房（含二手房）依然需要满2年才可交易；而昆山、太仓、常熟三县市不限售。
苏州的放松力度大吗？显然算不上很大。限购，只是对外地人的社保缴纳年限计算，有了一些调整，并没有取消。而本地人最多购买三套房的规定，依旧存在。限售，只是针对二手房，且只针对今天起交易的二手房。购房者最关心的首付比例下调之类，直接关系到购买力的政策，并没有放松。所以，苏州此轮放松，只能算得上是一道“开胃菜”，真正的刺激作用有多少，有待观察。
PART 3
短短几个月，楼市变脸很快，从去年中风刀霜剑、人人喊打的局面，变成如今的暖风频吹、呵护不断。
然而，虽然政策频出，一些救市政策的力度不仅大而且猛，但两三个月过去了，全国楼市似乎并没有多大的起色，如果除去小阳春因素，整个市场只能用波澜不惊四个字来形容。
以调控最早、力度最大的郑州市场为例，在19条措施的加持之下，虽然迎来了一波短暂的购房小热潮，但这波热潮很快就退去了，如今郑州各大楼盘，依然是价格未动，打折依旧，成交量也基本回到了政策出台之前的水平。
“接盘侠”为何缺？信心为何缺？因为今年外部市场、经济大环境在悄然改变。
今年的经济环境，有三个词不可忽视，一是下行压力，二是疫情，三是大厂裁员。
疫情反复。变异后的奥密克戎更加凶猛。这一波疫情覆盖面更广，尤其是两个一线城市深圳、上海深涉其中。最新的全国数据是新增“1500+26420”，上海的无症状感染者25141，好不容易看到的“拐点”又变得遥远了。上海这一波疫情，包括无症状在内的感染者超过18万，让人忧心忡忡。
疫情肆虐使得线下消费没法复原，航空、旅游、餐饮、电影以及房地产等行业举步维艰，“双减”让教育培训行业重新洗牌，今年要靠消费来拉动经济，同样困难重重。
疫情持续冲击，影响居民收入和消费预期，大厂裁员动摇了楼市财富接力的信心，在大环境不好的情况下，只能捂紧自己的钱包。更何况是买房子这样影响生活质量的大额消费，更多人会想，要不要为了改善居住条件，把未来二三十年都“透支”了？
以及，二手房不好卖了，量价齐跌，一直以来的“新房- 二手房-更大新房”的投资回报链被阻断了，反过来加剧了惜购心理。
综上所述，央行一季度的数据和楼市的整体表现、居民购房心态相吻合。各地的松绑和数据背后的现实是因果关系，互相交织，互为因果。
接下来，各地还会陆续出台刺激性政策，有点回到2014、2015年的情形，但要让房地产政策刺激转化为购买力，光靠“剃头挑子一头热”是不够的。譬如，货币政策工具箱可以打开得更大一些。
让房地产的财富效应得到体现，对于二手房市场也要加以关注与呵护。有条件的城市，二手房参考价机制可考虑调整了。