文/住浙网 艾维

国内二三线城市在去库存上，开始“内卷”。

最近，各个新一线、准一线相继出台救市、稳市政策，力度一个比一个大，花样一个比一个多。

拿郑州来说，春节后开始到4月，郑州开始了救市，连续抢救了3轮：一口气解决了限购、限贷、降低首付比例、利率、减少供地、房企资金、大学生和务工人员、投奔子女等，一步到位，把所有可能的手段都用足了。

无独有偶。有说法武汉、济南局部解除限购未被叫停，即便真有叫停的通知，但这个局部解除限购，是实打实发生了。

哈尔滨更加了，直接废止限售，话说得还挺“刚”。毕竟限售只是“四限”中的开胃菜，力度可以大一点，反正现在二手房也不好卖。

PART 1

政策效果？“操作猛如虎，结果跌成土”。

拿郑州来讲，据公开数据，3月集中开盘成交额同比下滑85%，新房销量同比下降36%；4月新房销量同比下降63%。

如果本地购买力起不来，怎么办？只能在外溢购买力上动脑筋，通过人才引进、招商引资、产业政策、大学生落户“虹吸”周边客群，当然这要看所在城市的综合竞争力、吸引力了。

在2018-19年开始的降低落户门槛后，新一轮的楼市去库存又会把“抢人大战”推向更内卷。

这里有个大背景。

因为国人“买涨不买跌”的习惯心理，这一轮开始的下行通道从“价跌量持平”，逐渐会转入“量价齐跌”的熊市状态——核心难题是需求的暴跌。有媒体预计将要腰斩。

陈明泉制图

这里引用一组数据：2021年我国商品房销售面积为17.9亿平米，住宅占比87%约售出15.6亿平米，按套均面积100平米计算，约合1500万套住宅。

在《任泽平：中国住房存量报告2022》中，研究团队得出的结论是预计销售减少539万套，同比下跌35.8%。在2022年4月的全国30个重点城市商品住宅成交面积统计中，头4个月销售面积暴跌48%。

跌幅35.8%-48%。

国家统计局近期公布的4月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，全国70个大中城市商品房价有涨有跌，

有47个城市新建商品住宅销售价格环比下降，有50个城市二手住宅销售价格环比下降。新房环比来看，成都、贵阳涨幅0.8%领跑，北上广深分别涨0.7%、持平、涨0.1%、跌0.1%。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，4月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

因为各大中城市存在限价，房价存在失真的一面，即便如此，也能看出形势不乐观。更何况，三四五线城市的房价“一江春水向东流”。

PART 2

最近常能看到这张表格。

杭州过去4年卖地1万亿，高居全国第1，2021年更是大卖3084亿。你杭怎么可以这样，吮吸着“土地财政”甘之如饴？

不要自缚手脚。土地财政只是城市发展的工具和融资手段，是做大蛋糕的必要条件。其有一定的副作用，但绝非“恶之花”。

万亿数字，要考虑两个事实，其一是杭州要举办亚运会，投入巨大，卖地是变相的财政转移支付；其二，杭州的吸引力强。开发商在杭州拿地积极性为何高，有的一拿就是五六块，无它，周转快，有利润！

眼下，敢拿地的房企成了香饽饽，如同人才和大学生一样，需要争抢。在抢人大战之后，各地要进行“抢房企”“抢投资”。

不必遮遮掩掩，迟早的事。不要因为房住不炒，不要因为恒大给银行挖坑，就对房企戴上有色眼镜。

好地研究院认为，比房价下跌更可怕的事情，那就是开发商不拿地。一座城要避免土地无人问津，只能由类城投公司来兜底。

2022年前4个月，民企拿地普遍下降，其中碧桂园月均只拿了17.08万方，同比去年月均的498万方暴跌96.6%。而融创、绿地、新城、阳光城、禹洲一块地都没拿。在这100多天里，拿地积极性较高的多是国企或混合所有制房企，如万科、中海、华润、保利以及绿城。

沧海横流，方显英雄本色。这时候还能出手拿地的房企，资金实力、监管账户的安全性是可以投信任票的。

PART 3

5月中旬，杭州2022年经营性用地的供地计划出炉，其中十区计划出让110宗住宅用地。

除了58宗首批地，杭州的第二批集中出让地块，原本是踩着这样的节奏：这周预公告，6月下旬出让。

貌似遇到了些困难，节奏要缓缓了。

4月份的首批地出让，杭州独领风骚，赚了大把印象分。这里头，杭州市政府不动声色降了地价，给项目带来更乐观的利润空间，加上楼市粉盘也能做到快周转，给了很多房企信心——或许赚不到钱，至少不会“陷”进去。

同时，滨江、绿城、众安、大家等本土房企精诚团结，用实际行动支持了杭州，成为土拍热旺的基本盘。以及，周边城市像上海的出让被疫情打乱，杭州多少承接了部分转移来的资金。

一鼓作气，再接再厉。

 “人弃我取，人无我有。”这是杭州脱颖而出的大好机会。

办法总比困难多，杭州二批地的热度应该更猛一些。杭州继续不动声色地“运筹帷幄”。

这一局，是体现央企、国企入局积极性的时候了。