“虎”落平阳，人见人欺。
位于未来科技城核心、创下6万人摇号纪录的西溪公馆潜台词：俺再不行，也没有沦落到2万+的地步吧？当年新房限价都要2万8了！
有种做法叫“做低”，怪象迭出。西溪公馆的买家卖家“勾兑”到什么程度，就拿最近网签的10套二手房来说，居然有3套的成交价低于3万元/㎡，固然有迷你户型、低楼层的因素，但也出现了141方的高楼层成交总价420万，单价仅2.98万元/㎡，以及3万2、3万3的单价，明白人看了，一笑而过。
PART 1
做低年年有，但像西溪公馆二手房这样做的，简直不能看。或许有一种“撒气”的心态在里头——炒房没赚到啥钱，帮买家避点税费总可以吧！
真没赚钱么？其实还是赚到了，只不过不像想象中那么丰厚罢了。
西溪公馆，是个有故事的BOY。
2020年5月西溪公馆959套住宅，吸引了近6万人摇，创下杭州历年的摇号人数之最。随着新政层层加码，红盘要拼社保“刷掉”摇号人，这个纪录恐怕很难打破了。
由于投资客扎堆，交付后二手房挂牌量迅速突破200套，熟悉的“踩踏”味扑面而来。尽管如此，西溪公馆二手房也有过5万+的时候
2021年10月，西溪公馆听曲苑一套9楼的114方户型（带车位）以610万成交，车位算30万/个，去除后成交价约5.08万/㎡ 。
然而，当时业主的理想是星辰大海，5万+在他们眼里不过是“小溪流”。回头再看，恐怕就像A股的中石油一样，开盘即巅峰。
“价格做低了！”
听到研究员报出的2万9的成交单价，我爱我家和链家门店的中介像商量好似的。
据中介透露，西溪公馆成交的这套135方位于一楼，实际成交总价在515万，折合单价3.8万/㎡左右。
据中介讲，西溪公馆的房子目前真实的成交价在3.6-3.8万元/㎡ ，但这个价格，要么户型超大要么楼层低，多少有点瑕疵。高楼层的、户型方正一些的实际成交价不会低过4万元/㎡ 。
“价格确实降了。去年这个时候，你来跑盘，我很确定地告诉你，低于4万的都是（价格）做低了。”我家我家的一位中介吐出了一句。
目前，西溪公馆一套190方的大户型在卖，价格低于3.6万元/㎡ 。据了解，这个190方的房间只有4间，户型不算好，装修要费不少心思。
研究员问了一圈，为什么做低，做低后的好处与隐患？主要是给买家省点成本，因为卖家无论如何不肯再降，中介费也省不下来，只能在税费上面省一点，本意是为了促进成交。
做低的那部分省下大约10个点的成本，但要在过户时一次性打给卖家，不能按揭。
“有利有弊，看买家怎么想了。”
目前二手房的税费是：5.3%增值税+1%个税+契税（首套1.5%，二套2%），另外还有1-2%有中介佣金。“5.17新政”对于满二唯一有倾斜，可以免掉5.3%的那部分。说起来，西溪公馆溪水园组团快要“满2”了，至于是不是唯一，看缘分呵。
摇号西溪公馆是聪明的投资吗？回头来看，不算差，虽然倒挂没有想象中的丰厚。
这两天的跑盘中，遇到的我爱我家、贝壳的不止一位中介讲：西溪公馆目前真实的成交均价在3.8-4.1万元/㎡，这是买卖双方在“5.17新政”后经过反复试探、博弈后，达成的均衡。
但这个局面不稳定，进入8月后，西溪公馆的成交量锐减：新政后的2个月时间里，西溪公馆的网签量达到13套，但8月初至今只有3套。“第一拨的客户迅速成交了，剩下的意向客户，对于价格越来越敏感。有时双方就卡在两三万上。”
总体上，买家更占优势，毕竟二手房挂牌总量放在那里，次新房不断上新，他们等得起。而房东“以租换售”，用时间来换空间，但这一招会用老。
按照38000元/㎡的成交价，跟新房的毛坯均价约28000元/㎡相比，估算有1万元/㎡的倒挂红利。但要放进财务成本，就没那么高了。譬如一套89方房源（投资客的最爱），如果252万房款全款支付，现在出手约有80万的获利，你的财务成本大抵是2年半的理财收入，按3%计算就是22.5万元，净利约60万元。折算下来，年化收益率8%左右，在疫情的大环境下，在A股下行的衬托下，这投资可算很不错了。
如果你按揭6成，当时的利率给的是5.5%，3年时间下来利息支付大概24.8万，加上四成首付转化为理财的收入3年9万，你的摇号红利大概46.2万，年化收益不到5%，勉勉强强。
对于西溪公馆的业主来说，在持有3年以后，以低于3.3万/方出手，几乎就是割肉出局。看到网签的2.9万，那是铁亏了，不必太当真。
另外，租赁市场的行情也会影响到二手房。目前西溪公馆一楼114方的三房两卫，如果改造成4个房间，每个月估计能租到5000-5500/月，如果是6楼以上的，能轻松租到7000元。但是要先出一笔不少于20万的装修费用。
房东“以租养贷”，压力会减轻一些，未科核心、大气美观的园区、准现房派上用场了。对了，马上开通的地铁19号线荆大路站，距离西溪公馆不远。
这是传给房东的好消息，博弈还会继续。