文/住浙网 艾维

2022年即将落下帷幕。

这一年对于楼市来说，风霜雨雪，炎夏凛冬，含义真是太丰富了：上半年，恒大危机引发的各家房企暴雷，让“保交付”成为重中之重，消费者的信心一降再降，市场陷入艰难的“寒冬”；随着政策触底反弹，一支支“箭”射出，又让人们看见了行业回暖的“春消息”。

今天，住浙网启动2022年楼市回顾，重点来盘盘二手房。

PART 1

这一年，在“房住不炒”总基调下，政策总体走向宽松。据统计，全国已有超300个省市（县）出台政策近千条，达到近年来的峰值。

进入11月，更多重磅政策，如“金融16条”“三支箭”接连落地。

11月11月，央行和银保监会发布积极做好保交楼金融服务，积极配合做好受困房地产企业风险处置，加大住房租赁金融支持力度等方面的16项举措，堪称今年以来对房企支持力度最大的政策。 

被行业称为“救市16条”的政策出台后，引发市场强烈反馈，11月14日开盘后，内房股全线高开，内地房地产指数涨超10%。

杭州次新房实景图

在“一城一策”的维度上，杭州也开始了“认房不认贷”“二套首付降至四成”“带押过户”等利好新房、二手房的政策，，首套房贷利率最低降至4.1%，城西科创大走廊内执行差异化购房，等等。

更让自住、刚需欢喜的是，从下半年开始，新房摇号的难度一降再降。即使像三墩北、崇贤、闲林这样的刚需重镇，基本来了就能“上车”，个别热门楼盘中签率也不再“高冷”。

历经了一年多的调整，起伏跌宕的市场在这个冬天，嗅到了一丝丝春天的暖意。那么，2023年，楼市会继续惯性下探，还是筑底成功有一波反弹？

PART 2

杭州贝壳研究院的数据显示，截至到12月29号，杭州今年全市新建商品住宅成交8.21万套。相较去年总成交量18.7万套，环比下滑56%。

但是，由于限价政策影响，新房均价还在上涨：从2021年的30447元涨到33862元，均价涨幅11%。

这一年，杭州二手房走下神坛。曾经不可一世的高价盘，今年纷纷遭遇了重挫。据好房研究院的数据，杭州今年超8成热门小区的挂牌价在下调。

以未来科技城为例，具有风向标含义的西溪公馆虽然还有零星成交，但是成交价被牢牢“钉”在了3万+，要知道，西溪公馆去年交付后，最高时卖到了5.6万元/㎡。板块内另一标杆——阳光城未来悦的成交单价，从8万+也直坠到5.5万元/㎡上下，有些低楼层的还卖不到这个价。

再看奥体这边的御虹府，“5字头”已是主流成交价；年中刚交付的澄品，因为挂盘量大，“接盘侠”明显不够用了，如今想要卖到7万元/㎡，需要一些耐心和运气；相隔一条街的创世纪89方小户型，因外立面美观、得房率高，价格还能坚挺在7万+，但往日的9万元/㎡成交暂时不要想了……

今年二手房跌幅最大的，还是这一类房子——学区房。其中最有代表性的，要属“孟母盘”文鼎苑。

文鼎苑此前的成交价集中在9-11万元/㎡，在行情火热的那两年，最贵时出现过12.8万元/㎡的成交，到如今6.8万元/㎡就能“抄底”。虽然“腰斩”是个案，但价格从11万元/㎡跌到7万元/㎡，缩水了4万，跌幅超过三成。

量价齐跌，市场露出了冰冷的那一面。国家统计局公布的11月房价数据显示，杭州二手房价格已连续第5个月下跌。

我爱我家发布了《2022年杭州二手房年度报告》，全年成交不足6万套。截止到12月28号，成交套数5.65万套，为2016年来的最低。相比去年的7.98万套，同比降幅近三成。

图片来源：杭州贝壳研究院

杭州贝壳研究院的统计数据：截至目前，杭州全市通过中介成交的二手房共5.78万套；去年总成交量（中介成交+自主成交）是7.9万套，而2020年超过了10万套。

Part 3

今年也有量、价都跑赢大盘的二手房：尤其是在豪宅市场，杭州壹号院（二期）和仁恒滨江园傲视钱江两岸，在刚需市场，闲林板块的翡翠城、桃源小镇，下沙沿江的保利东湾，以及新街的翡丽公园等表现也挺强势。

今年8月，位于奥体的杭州壹号院二期交付后，席卷豪宅市场，半年来已经成交20多套，且多是171方以上的大户型，实际成交价过12万元/㎡。

据中介介绍，这些壹号院的房源面积171㎡到267㎡之间，总价2000万到3000万元。更夸张的是，除了个别171方的自住买家用了贷款，有七成以上的买家选择了一次性付款。显然，过户后的壹号院大房子，业主还要拿来做一轮抵押贷款。

杭州壹号院二期撑起了豪宅的上升空间，奥体由此多了一个2500万-3000万的“细分市场”，今后无论是揽奥望座、壹号院的333方，都会逐渐进入这个“圈子”。

奥体二手房跑出了钱江新城、南星桥的节奏，拔高了板块的上限，这让钱江世纪城的这拨业主觉得2022年的收获大过失去。

论成交单价，已经稳定在15万元/㎡、南星板块的仁恒滨江园是现在全杭州的“塔尖”。

今年3月，仁恒滨江园的300多位业主接到了交付喜讯，入手了一套颜值颇高的房子。

仁恒滨江园实景图

也许是本身品质确实胜出一筹，加上挂牌少的“惜售效应”，仁恒滨江园很快就拔得头筹，8月3日，一套高楼层的189方成交价飙到2300万，即使扣掉车位，单价也接近12万元/㎡，在二手房市场笑傲群雄。实际上，251方大户型在市场上更加抢手，中高区的真实成交价甚至突破了16万元/㎡，令人咂舌。

作为杭州豪宅顶流、南星板块的封面，仁恒滨江园是杭州限价最高的楼盘，业主多为自住，或是“自住型投资”，房源的锁定性好，业主有不愁卖的底气，是极少数“卖家说了算”的二手房。

PART 4

和动不动“跌成事故”的学区房、伪豪宅相比，新街和闲林的案例值得参考。

说到刚需，来看看萧山区的新街板块，和闲林类似，这里几乎每个次新房小区都能有稳定、持续的二手房成交量。

翡丽公园，今年已经成交了121套。过去的半年，每个月都有成交，从未冰封。
君奥时代73套，融创东南海69套，郡望府62套，雅逸府49套……

在过去半年里，新街二手房价不降反增。手边买房数据，新街近半年的二手房网签价，环比还涨了5.52%。

与之相比，一些“万人摇红盘”像良渚新城的和光尘樾、勾庄的万象城幸福里的红利兑现之路，注定“路漫漫且修远”。如果不是打定了“以价换量”、抓紧走人的策略，要从200多套的挂牌量中脱颖而出，只能在一天又一天的等待中，期盼新一轮行情的春风的吹拂。

“万人摇”不是红利的通行证，二手房走不走得动还是要回归本源——总价、地段、学区以及得房率这些元素。

选对板块，心态平和，该出手时就出手。再回首有点难的这一年，或许是2022年给出的启示。