红盘吵翻天!业主与公租房租户之争的背后

文/住浙网 艾维

杭州公租房租户和商品住宅业主之间的矛盾,最近爆发有点多。5月,有两个小区的业主和租户间发生冲突,争吵、推搡的场面,在遍地自媒体的当下,迅速传播开去。    

其中一个小区,是位于东新板块的某红盘,新房精装限价47000元/m2,2021年5月最后一次摇号时中签率仅约5.52%。项目由15幢13-16F的高层住宅组成,共计约852户,其中住宅有696套,公租房156套。公租房为小区的14幢,位于小区的西北角。 
小区楼幢分布图,公租房位于西北角

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在电视画面上,一名租户反映:小区里的商品房业主把租户通向小区公共设施的通道,用障碍物堵住了。出入不便的租客,感觉被区别对待。   
在随后的后续报道中,业主强调,他们在通道上放置花箱,主要目的是为了孩子们的安全,因为公租房这里有地面停车场,车子通过闸机可以直接开进来,担心孩子乱跑被伤到。业主也反映了个别租户的不文明行为,有图有视频。
不同小区“租户业主之争”表现形式大同小异,在可否使用小区公区设施,一方堵上(多用花箱)一方就给移开,双方争执不下,冲突激烈的时候,甚至会惊动警方。
截屏自电视画面
概括起来,租户的逻辑是:自己租的是公租房,交了租金和物业费,就有权利享受到小区的设施。
业主则认为,权利和义务要相等。住宅业主都是花了大几百万的总价购买了商品房和相关配套设施,并缴纳昂贵的物业费以享受物业服务,反之租客仅花费千余元月租金,就可以享受相同的配套,让人觉得不公平。
在东新这个小区,公租房租金是每月每平米16元,其中包含物业费2.75元/方,一套98方的每月房租约1600元。而业主的物业费标准是4块5,以及买房前后付出的几百万元。
这两个数字,落差确实大。
在公租房牛田管理服务中心,面对业主“租户享受哪些配套”的提问,中心的张主任这样答复:根据相关规定,有公租房的小区,公区是面向所有租户的,这个不来区分商品房业主,还是公租房租客。
公说公有理,婆说婆有理。就算搬出“老娘舅”,也难让两边都消气。

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公租房带来的风波,屡有发生。不仅是杭州,北京、深圳、广州等一线城市都有类似的“混合居住”小区,也都遇到过商品房业主与保障房业主发生冲突的事件。这种冲突不止于商品房和非商品房之间,不同的物业类型也会出现不同程度的“鄙视链”。    
10多年前,相关部门出台政策,开发商建设商品房,一些土地需配建等比例的公租房。公租房是以低于市场价,专门面向中低收入群体及特定人才出租的保障性住房,个人没有产权,但是有租赁权。 
这些公租房陆续交付后,有的开发商在交房前将商品房和公租房,用围墙进行了隔离。问题随之而来,陆续有小区发生商品房业主与公租房租户的冲突。    
商品房业主认为,当初买房时花了巨资,配套设施有限,凭什么只支付少量租金的公租房也能享受?有限资源被瓜分,不仅使用不便,也会导致相关设施折损更快,老化更快,再加上社区人群复杂化后,未来小区房价上涨的预期也被拉低。    
租户则认为,公租房是民生项目,租户依法入住,同一个社区理当享受同等的权益。
立场不同,谁都说服不了谁。

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公租房肇始于2012年7月施行的《公共租赁住房管理办法》,该《办法》中提到,公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集,可以由政府投资,也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。
该办法只是总则,譬如社会力量投资,究竟是单独拿地建公租房,还是商品住宅和公租房混建,都没有明确,相关细则由各城市拿捏,因城施策。
仁恒滨江园实景图
5年后的2017年8月,《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》出台,明确了“主城区(指上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区、杭州经济开发区、杭州之江度假区、大江东产业集聚区)商品住宅项目用地配建公共租赁住房比例不低于总建筑面积的10%,萧山区、余杭区、富阳区配建比例不低于5%”。
配建一词登上舞台,这也是杭州公租房风波的源头。
当时,一些业内人士看出问题来:
商品房、公租房怎么好凑到一起做,(这两方)迟早要起冲突的。
历史没法假设。杭州当时出台这个办法也是用心良苦,盘一盘里面的逻辑,相关部门“既要又要还要”:其一,完成了每年公租房的新建指标,还替财政省了钱;其二,用公租房加大卖房难度挤压利润空间,刹一刹房企拿地的热度;其三,通过“配建”把新房价格拉低,呼应房住不炒,完成住建部每年房价上涨不超5%的指标。
对于开发商而言,他们也乐得被搭“顺风车”,2017年后只要能拿到好地就能卖光获利,公租房的地价成本已被“计提”,加上免征土地使用税、印花税等,实际上就多了个建安成本。
那公租房到底是谁建的?在配建模式里,研究员倾向于这样的解读——
政府出了政策(土地让了点利),开发商垫付了造公租房的钱,计入成本后摊至所有的商品房,然后卖给各业主。归根到底,公租房是由商品房业主掏钱建起来的。    

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商品房-公租房混建的业态下,问题像剥笋一样迟早要露出“芯子”。
杭州有些豪宅小区都配公租房,譬如南星桥的仁恒滨江园,作为杭州精装高层的天花板,其251方大户型成交单价冲破过17万元/㎡,而公租房的租金最少不过1600元/月。
但经济学上有句名言——便宜的往往是最贵的。长假高速公路免费通行,第一天堵成啥样,还有出游的激情和快乐么?
譬如钱江世纪城的傲世邸,总共6幢楼,有2幢公租房,还有1幢半自持,让人望而却步,摇号时着实劝退一大批人。
假如融信这2幢自持的成本换成在宁围或市北东单独拿地建公租房,可建的面积还不得翻番,同时双边都解套——傲世邸业主不必每天觉得被租户占便宜了,租户也不用每天看人脸色,起床就欠人一笔钱似的。
 傲世邸楼幢图
强扭的瓜不甜,乱点的鸳鸯没谱。
过去政策的副作用,还得靠市场来纠偏。随着市场的变化,在商品房里建公租房的“不靠谱”,已成了过去式。
像钱江新城二期的公租房的建设形式发生了改变,按照土拍出让文件的说法叫做集中配建。也就是说,公租房不用建在商品房小区里,而是建在独立的地块上,互不相干。
更多的板块,已没有配建公租房这一说。
市场趋冷,房子不好卖,能拿地愿拿地的开发商没几家了。还让开发商来掏钱代建公租房,这条路走不通了。    
眼下,政府出手帮着房企去库存,像临安区出手收购一批滞购的商品房用作公租房。
制度经济学认为,好东西始终是稀缺的,歧视也是必然存在的。在市场经济下,歧视往往也是有效率的。如果出于种种原因,逼迫市场改变歧视的规则,就有可能酿成后果。
不听市场“无形之手”指挥,迟早是要还的。