兄弟,你确定分清了星民TOD、和兴议TOD?

文/住浙网 艾维

前天,住浙网友提问:星民TOD值得摇吗?我记得是在地铁7号线,那到底属于滨江区还是萧山区,总价800万起是不是起步户型有点小?

星民TOD、奥印潮观区位示意图

研究员看到提问,有点一头雾水,星民站不是地铁6号线的吗,妥妥的滨江区核心,跟萧山区有啥关系?而且,户型面积199方起步的星民TOD预算800w打不住的。

一问,果然是把星民TOD(案名:滨江兴耀潮起)与兴议TOD(案名:奥印潮观府)搞混了。这两天销售公示了,星民TOD首开房源“顶格社保+限售”,且没有实体示范区,只在星澜里设了个展示点,要参观样板房需提前预约。在这种情况下“盲摇”情有可原,试问还有多少是张冠李戴了——想摇星民,却拜到了兴议TOD门下?

奥印潮观府楼幢图

不管怎么说,奥印潮观府首开爆红:

项目208套房源共约2300组报名,最终报名成功的约有2100组,触发拼社保,人才、无房不用拼社保,有房社保拼至118个月。整体中签率14.6%,无需限售五年。

奥印潮观府有它的长板和短板,长板有这些:

a.       区位优势。虽然市北东两个新盘去化仍有点困难,但毗邻世纪城的市北西的含金量不可同日而语。

a.奥印潮观这宗地块被业内视作市北西近两年来最好的宅地,距离地铁口几百米,不靠近风情大道,免了高架噪音。在江南“准4万”板块里,这宗地块的价值在线。

a.要看到,这宗宅地虽属市北西,背景板却是杭州壹号院、智慧之门等城市地标豪宅及超高楼,不是奥体、滨江区府,又近乎无缝相融于这些高能板块。

b.       产品户型给力。208套房源包含3类户型,分别是A户型(179㎡)、C户型(205㎡)、以及D户型(240㎡)

其中,A户型共116套,位于1#、2#以及3#楼,均价38160元/㎡,套均688万元;

C户型共46套,位于5#楼,均价39749元/㎡,套均812.7万元;

D户型共46套,同样位于5#楼,均价40649元/㎡,套均983.6万元。

起步面积段定了腔调,这是江南一个纯粹改善大宅,精确瞄准了滨萧深度改善客群。

短板在于:

a.       在今年1月26号的首场土拍上,滨江房产以30.6%的溢价率、29774元/㎡的楼面价拿下该地块,房地价差仅9726元/㎡,这种情况下要卷产品就难了。于是,大家看到奥印潮观府立面为四面涂料+铝线条,大面积涂料的产品在“准4万”项目中,不得不说有点遗憾,尤其是市北东升格到四面铝板的情况下。

b.       二手房的倒挂空间有点模糊。从现在周边的二手房成交来看,次新房像桂语听澜轩、桂语江南轩、翡翠之星、拥翠府、翠语华庭等高层139方户型,成交价在4.3-5.3万元/㎡,均价4.5万元/㎡左右。奥印潮观大户型179方或者可以卖得更高一些,对标5万元/㎡的可能性是存在的。但再高要站上叠墅的成交价,可能性不大。何况,还要“建议2个车位”,不丰厚的倒挂再被压缩。

有个变数,新供地块项目可能取消限价,售价预计较当前限价3.95万元/㎡有所提升,但涨价后产品的市场接受度存疑。

总之这是一个自住nice,投资有点尬的选择项。

奥印潮观府效果图

从奥印潮观府的报名“爆表”来看,滨萧的自住改善客群数量在线,依托于滨江区府、物联网小镇、信息港小镇、中国数谷的产业改善需求,就托住了底盘。以江南中心一体化来考虑,从滨江区政府到奥体之间,改善新盘的供应量并不大,总预算七八百万的产品更少了,在这个角度上,奥印潮观府填补了这块市场的空缺。

尽管它是红盘潮中最后一个登场的,在1万多房票被锁定的情况下,唱了一出满堂红的压轴戏,并不奇怪。