文/住浙网 艾维

前天，住浙网友提问：星民TOD值得摇吗？我记得是在地铁7号线，那到底属于滨江区还是萧山区，总价800万起是不是起步户型有点小？

星民TOD、奥印潮观区位示意图

研究员看到提问，有点一头雾水，星民站不是地铁6号线的吗，妥妥的滨江区核心，跟萧山区有啥关系？而且，户型面积199方起步的星民TOD预算800w打不住的。

一问，果然是把星民TOD（案名：滨江兴耀潮起）与兴议TOD（案名：奥印潮观府）搞混了。这两天销售公示了，星民TOD首开房源“顶格社保+限售”，且没有实体示范区，只在星澜里设了个展示点，要参观样板房需提前预约。在这种情况下“盲摇”情有可原，试问还有多少是张冠李戴了——想摇星民，却拜到了兴议TOD门下？

奥印潮观府楼幢图

不管怎么说，奥印潮观府首开爆红：

项目208套房源共约2300组报名，最终报名成功的约有2100组，触发拼社保，人才、无房不用拼社保，有房社保拼至118个月。整体中签率14.6%，无需限售五年。

奥印潮观府有它的长板和短板，长板有这些：

a.       区位优势。虽然市北东两个新盘去化仍有点困难，但毗邻世纪城的市北西的含金量不可同日而语。

a.奥印潮观这宗地块被业内视作市北西近两年来最好的宅地，距离地铁口几百米，不靠近风情大道，免了高架噪音。在江南“准4万”板块里，这宗地块的价值在线。

a.要看到，这宗宅地虽属市北西，背景板却是杭州壹号院、智慧之门等城市地标豪宅及超高楼，不是奥体、滨江区府，又近乎无缝相融于这些高能板块。

b.       产品户型给力。208套房源包含3类户型，分别是A户型（179㎡）、C户型（205㎡）、以及D户型（240㎡）

其中，A户型共116套，位于1#、2#以及3#楼，均价38160元/㎡，套均688万元；

C户型共46套，位于5#楼，均价39749元/㎡，套均812.7万元；

D户型共46套，同样位于5#楼，均价40649元/㎡，套均983.6万元。

起步面积段定了腔调，这是江南一个纯粹改善大宅，精确瞄准了滨萧深度改善客群。

短板在于：

a.       在今年1月26号的首场土拍上，滨江房产以30.6%的溢价率、29774元/㎡的楼面价拿下该地块，房地价差仅9726元/㎡，这种情况下要卷产品就难了。于是，大家看到奥印潮观府立面为四面涂料+铝线条，大面积涂料的产品在“准4万”项目中，不得不说有点遗憾，尤其是市北东升格到四面铝板的情况下。

b.       二手房的倒挂空间有点模糊。从现在周边的二手房成交来看，次新房像桂语听澜轩、桂语江南轩、翡翠之星、拥翠府、翠语华庭等高层139方户型，成交价在4.3-5.3万元/㎡，均价4.5万元/㎡左右。奥印潮观大户型179方或者可以卖得更高一些，对标5万元/㎡的可能性是存在的。但再高要站上叠墅的成交价，可能性不大。何况，还要“建议2个车位”，不丰厚的倒挂再被压缩。

有个变数，新供地块项目可能取消限价，售价预计较当前限价3.95万元/㎡有所提升，但涨价后产品的市场接受度存疑。

总之这是一个自住nice，投资有点尬的选择项。

奥印潮观府效果图

从奥印潮观府的报名“爆表”来看，滨萧的自住改善客群数量在线，依托于滨江区府、物联网小镇、信息港小镇、中国数谷的产业改善需求，就托住了底盘。以江南中心一体化来考虑，从滨江区政府到奥体之间，改善新盘的供应量并不大，总预算七八百万的产品更少了，在这个角度上，奥印潮观府填补了这块市场的空缺。

尽管它是红盘潮中最后一个登场的，在1万多房票被锁定的情况下，唱了一出满堂红的压轴戏，并不奇怪。