文/住浙网 艾维
真的替杭州准豪宅的房东捏把汗!
近日,当初中签率低至11.6%、两度拼社保的申花红盘杭樾润府率先交付,揭开了这场有6200套房源参与的“寻找接盘侠马拉松”。
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杭樾润府楼幢分布图
PART 1
杭樾润府虽已交付,但大证还没办出来,实地跑了一圈,了解到几大中介平台暂不推介。
但在某音、某书上,搜索杭樾润府,有相当多的出售帖子,单价高则过6万,低则有的5.6-5.7万元/㎡。
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朋友圈有中介发文,申花杭樾润府115方,610万,折合单价5.3万元/㎡。这个帖子的关注度还挺高的,引来一片起哄、嘲讽。
杭樾润府首开是在2022年6月,当时申花的次新房像滨江锦绣之城、融创宜和园、养云静舍等成交均价不少突破了8.5万/㎡,个别房源甚至冲上了10万/㎡。当时有自媒体预估,杭樾润府限价46200元/㎡的价格,摇到至少能赚150万,好的户型甚至能有两三百万,如此高的倒挂红利,让不少人拿出房票,来了一波偏投资的“闭眼摇”。如今,看到有人只赚四五十万离场,吃瓜群众跟着起哄,好像是自己赚到了一样。
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“杭樾润府这样吸引关注度,流量有了,后面成交的可能性也会高一些。”申花板块的中介告诉研究员,杭樾润府现在不能交易,网传的单价5.3万房源,多半是套路。之前奥体的观品、亚运村的日耀之城也出现过这样的套路,即便接下来朋友圈出现单价5万的房源,看了别太当真。
不过杭樾润府的新房限价4.62万元/㎡,考虑到低楼层的一房一价,真的以5.3万出手,还是有红利拿的。它不是压倒申花的“那根稻草”,研究员觉得就像奥体的御虹府、君品103方那样,这一波华丰三子的交付会让申花的二手房再承压,验证板块的韧性。
接下来一年,同为华丰造纸厂地块的星瓒颂锦府、华润杭曜置地,将陆续迎来交付,总共有2898套,其中349套是限售房源。
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另外申花更核心位置的馥香园、揽云锦绣里、庆樾上府等楼盘,明年也是交付周期。届时,申花的二手房价格梯队或将重塑,华丰三子将单独成组。
PART 2
上周,一套锦绣之城法拍房在阿里资产平台拍卖,这套房源建面140.42㎡,起拍价879.9万元,折合起拍单价仅6.27万元。最终以995.9万元成交,单价为7.09万元/㎡。
围观者叹息买家“捡漏”的同时,这价格也让申花的业主心里“咯噔”了一下。毕竟锦绣之城一向牌申花二手房梯队的头部,真实成交价在8万元/㎡上下,这一家伙就跌掉了1万元/㎡,反映出接盘人的心态不徐不疾,有便宜就买,价格不到位就观望。
作为法拍成交,此个案可作为样本,但不必上纲上线说是“风向标”啥的。近期锦绣之城还跑出了一个9.8万的单价,同样不用太当真,因是66方的小户型,代表性不够。所以,奥运跳水比赛打分要“去掉一个最高分,去年一个最低分”,中位数更客观。
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杭州5.9新政后,申花的次新二手房行情如同温吞水。成交量没有放大,次新盘古翠隐秀这2个月里成交了8套,锦绣之城为7套,价格下浮了一格:前者和滨融府低区房源有好几套挂牌价低于6.5万元/㎡。现在成交价站稳7.5万+的除了金茂府,就是滨江锦绣之城了,其余的像古翠隐秀、养云静舍、绿城建发沁园、宜和园,成交价在7-7.5万元/㎡。
二手房进入买方市场,个别楼盘以价换量,大部分处于有价无市的状态。挂牌价稍高的房东,中介会苦口婆心地劝:“这个价可能一周十天都没人来看,挂和不挂没啥区别。”
接下来一两年内,申花二手价格梯队会产生这样的排列,价格被压窄到6万-7.5万元/㎡:
A. 公认的品牌房企品质楼盘,或是育才登云学区,如锦绣之城、金茂府、养云静舍、绿城沁园等;
B. 口碑稍逊、非育才登云学区高品质次新,如古翠隐秀、滨融府、融信公馆ARC;
C. 华丰造纸厂三兄弟次新。
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金茂府实景图
至于破发,下结论还须慎重,不能拿成交价和小区均价来比较,要考虑一房一价的不同情况。个别成交价新低是事实,但不能以点代面、以偏概全,对于申花北的杭樾润府等盘而言,个别房源5万/㎡的价格,都不能说是破发。