文/好地研究院主管 方晓泉

今日未来科技城土地出让的热度很高。表现在：

第一，参与开发商众多

参与未来科技城地块竞争的开发商共14家，包括已经布局在未来科技城的富力、大华、升华，深耕杭州的万科、金地，杭州本土房企坤和、西房，刚进入杭州或还未进入杭州的外来房企新城控股、景瑞、合景泰富、兴业，以及实业起家的奥克斯、金浙、鼎胜。

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其中，65号地块共9家开发商参与竞争；相邻的64号地块，也有7家开发商参与竞争；竞争最激烈的60号地块，共经历了38轮报价，溢价率也最高。

第二，板块记录被刷新

富力仅经3轮便拿下63号地块，溢价率5%，但是成交楼面价达到12331元/平米，刷新了板块记录。此前，未来科技城板块的地价记录由大华保持，其于2010年1月以楼面价12016元/平米拿下一宗宅地，容积率1.1，而富力拿下地块的容积率为1.02，同为低密度宅地。

容积率较高的64、65号地块，成交楼面价也超过了去年下半年普特、融创和富力拿地的价格。

好地网分析，造成出让会热度高的原因有以下几点：

第一，板块前景看好

杭州未来科技城是全国四大未来科技城之一，在规划上的格局较高，政府的扶持和投入很大，未来科技城将成为未来杭州大城西的中心，前景广阔。

第二，阿里巴巴淘宝城进驻

阿里巴巴入驻未来科技城，将带来持续性的购买力，这一利好，吸引了众多开发商前往未来科技城拿地。新城控股在拿地后接受好地网采访时称，其看好未来科技城的重要原因是淘宝城进来了。

第三，地铁5号线通达

根据杭州地铁二期规划，2019年之前建成的5号线将到达未来科技城。60号地块便紧邻地铁站，正是因为地铁上盖，奥克斯和合景泰富对这宗综合体地块一路厮杀至高溢价，出乎很多人的意料。

第四，地块总价低

今日出让的9宗地块，起价都不高，没有一宗超过5亿元，因此吸引了众多开发商，其中不乏金浙这样的久违面孔。因此合景泰富可以一口气报5块地，可以最终顺利地以2.75亿元的较低代价成功入杭。

价格点评

63号地块的楼面价为12331元/平米，创下了板块新高，这并不令人意外，因为地块起价就已经接近了板块的最高记录。同时，这宗地块的优势明显，首先是容积率低，可以打造低密度产品；其次是较为稀缺，这是未来科技城自2011年以来出让地块中，容积率最低的一宗；第三，地块南面就是西溪湿地三期，自然环境十分优越。

64、65号地块的容积率较高，应该会打造刚需产品为主。其中，新城地块的楼面价达到8727元/平米，如果按3000元/平米的建安成本、10%的财务成本测算，一年后开盘，房子需要卖到16800元/平米才会有正常利润，而富力西溪悦居的精装修均价预计才1.6万元/平米，因此新城项目可能微利甚至无利润。

66号地块的位置较次，5848元/平米的楼面价，好地网测算，一年后房子需要卖到1.3万元/平米才有合理利润，难度较大。但合景泰富前三次出手均未果后，为了战略性入杭，不得不以较高价格拿地。而这宗地的总价不高，就算不赚钱，对合景泰富也不会有多大影响。

60号地块由于其起价很低，出现高溢价也较为合理。这宗地将打造为未来科技城CBD的地标之一、同时又是地铁上盖，使得这一综合体地块的价值属性较高。虽然楼面价比相邻的建工和巨化项目都要高，但建工在年初拿地，没有遇到竞争，巨化拿下的并非地标项目，地块价值相对略低。

67号地块底价成交，楼面价不到2000元/平米，属于今年未来科技城商业比例较高的综合体项目的正常价格水平。

开发商点评

富力：把鸡蛋放在一个“篮子”里，连拿五地。

富力地产拿地后接受采访表示，富力看好一个板块，才会进入，进入便会深耕。这一战略在未来科技城得到了体现。因此，富力从去年11月至今，入杭不到一年便拿下5宗地块，均位于未来科技城。

同时，除了未来科技城地块，富力未参与其他板块的土地出让。

富力拿下5宗地块的总额为24.1亿，总可建面积44.5万方，平均楼面价约5420元/平米。

新城：为其占据杭州市场份额蓄力

据新城控股拿地负责人此前对好地网表示，新城一旦进入一个城市，便会迅速补仓，以期在较短时间内扩大市场份额。这一战略，在蓝孔雀初显，在未来科技城得到印证。三宗地块总价虽不高，但分布在三个完全不同的板块，可以看出新城对于杭州市场做了较充分的调研。

合景泰富：观望许久终入杭

观望杭州市场已经较久，此次终于出手。一出手，便表现出坚决而强烈的拿地意愿：第一，今天参与了4块地的竞争，和富力相同，数量是今天所有开发商中最多的；第二，出价果敢，先是和奥克斯竞争60号地块到最后，后又以高溢价拿下66号地块。

奥克斯：综合体运作经验丰富

奥克斯在成都、长沙、青岛有综合体项目的运作经验，对于60号地块有非常大的意愿拿下，同时，对于今日竞争的激烈程度也有所预料，因此，能在溢价率不断飙升的情况下毫不退让，显示其坚决的拿地决心。

万科、金地：不以高价拿地

较早退出争夺。万科和金地是今年杭州参与土地出让会最多的两家开发商，只要有较好的地块都会参与，但不拿地王，不拿高价地，因此，看到地块的竞争激烈，便很快退出竞争

坤和、西房：本土房企严重断粮

众多杭州本土房企的断粮现象十分严重，急需拿地，但又拿不到地。因为实力不及全国性甚至区域性大鳄，出价不如新入杭房企勇敢。实力劣势可以通过联合拿地消除，但出价低也许只能等到这一波持续了近一年的外来开发商入杭潮结束之后。

西房虽然今天成功拿地，但其所拿地块的项目定位为影视总部，住宅比例也仅为40%，不算常规地块。

今日，坤和共参加了64号和65号地块竞拍。在64号地块竞拍中，于最后一轮（第6轮）退出，最高有效报价42000万元，楼面价8425元/㎡，溢价率43%。因为比富力晚提交报价单，所以由富力以同样报价42000万元竞得。

在65号地块竞拍中，于第1轮退出，最高有效报价33000万元,楼面价6400元/㎡，溢价率5%，距最终成交差12000万元。

西房参了与66号地块，在第13轮退出，最高有效报价27000万元,楼面价5742元/㎡，溢价率91%，距最终成交差500万元。

未来科技城成交综合体用地一览